想为了 10 万补贴买老破小，求骂醒

[zoeywangqq]

坐标某二线省会城市，10 万购房补贴的政策截至到今年 6 月，所以想着是不是能买套便宜的。

最近看到一套房子，总价 47w （应该是底价了）的老破小，20 年房龄，建面 70 平（公摊极小），顶楼（ 7 楼）无电梯，内里装修还行，看上去干净整洁。

算了一下，首付+税费+中介费=16w,纯公积金贷款 30 年每月还贷 1400 （公积金完全够用），这个小区平均租房价格 1500 左右，顶楼应该不好租，算 1000 块？

也就是说总价 47w 房子，最终首付相当于 6w,每个月公积金还款 1400 ，然后出租覆盖一部分房贷。不知道这样是否划算呢?

求助广大网友给点意见，到底能不能买呀 >.<

另外贴两条补充信息：
1 、房子在 7 楼，没有自住打算，只考虑出租，比同小区其他房子便宜点（可能是我太天真了，低价也不好租？）；
2 、位置在老城区，偏工业区附近了，距离三甲医院和公园不到 2km ，距离火车站 4km ，交通方便。

最终决定不买了，谢谢大家的建议和提醒。
深入了解了下 10w 的政策，如果伴侣婚前购买的房产时间符合，在婚后我也是能领 10w 的。
所以，房产这么不景气的情况下，两个人暂时一套住宅就 ok 了，完结，撒花。

[junkk]

感觉可以，补贴下来就 36W ？

36W 这个租金的话不错了

[hemingway]

没电梯是硬伤，是我的话不买，因为自住不合适，出租也不好找租客。

[ramirezyolis808]

一部车的钱买个房子，我觉得好出租的话的确可以买。

[w2er]

听起来感觉不错的样子，若是我熟悉的城市，我应该也会想买了

[justfindu]

补贴覆盖你的想法吗?

[perfectlife]

七楼没电梯的话太高了

[iyiluo]

算下来 5000 一平，二线省会，很便宜了，不过 7 楼无电梯，挺痛苦

[nightRainAnnoy]

这个租金对比起售价，听起来很心动。

[markzyh]

感觉划算的

[kas0yo]

别买顶，再看看，加点钱买 123 楼

[faustina2018]

七楼无电梯很难出手也很难租啊
除非自己住诶

[MillerD]

出租的房子其实高楼层比较好 并没有想象中影响租房价格和客源 但是便宜是实打实的便宜了

[NoraProgrmming]

七楼反正我是不会租 住了十年没电梯的六楼 而且落东西上去拿真是要命 年龄越大上楼越累了

[zoeywangqq]

@junkk 如果是全款可以这么算，但是我打算首付 30%嘛，应该是要比这个价格高一些的。不过我自己感觉也还是划算的嘻嘻

[zoeywangqq]

@hemingway
@perfectlife
@iyiluo
@kas0yo
@faustina2018
@MillerD
@NoraProgrmming
7 楼确实是高，不过我不考虑自住，纯纯的为了想套 10w 哈哈。出租的话确实不如低层有竞争力，是需要考虑的一个点，后面我打算去那个小区看看了解一下租房的情况，谢谢大家的提醒~

[zoeywangqq]

@w2er 价格真的很诱人 hhh

[llllllllllllllii]

根据现在你说的信息就可以买了很诱人，你可以在看看周边配套设施，商超，医院，交通什么的方便不，总会有因为房租便宜考虑 7 楼的

[yidinghe]

你这是想投资啊，哈哈哈，那你尽管去做，若是买房自住的我还会讲番道理劝一下。

[jonathanchoo]

房租可以 cover 掉贷款，不错啊

[cyrivlclth]

你这十万补贴也不是非这套不可，我的建议是不买优质房产不如不买，不然多半砸手里

[gynantim]

这么便宜的房子随便买吧，大不了买来租出去。

[BeforeTooLate]

可以，大不了等拆迁，毕竟已经 20 年房龄了。

[zhuanggu]

20 年的房子不算老吧

[Vindroid]

老破小卖不掉的，只适合自住或租赁赚收益。另外顶楼是必漏的，防水问题肯定要自己花钱解决的，一旦开始漏水基本 5 年就要重做防水一遍

[zoeywangqq]

@yidinghe 哈哈这算作投资吗，其实我的想法就是套补贴，然后不太亏就好。

[windmoonwind]

不算你那补贴，二线省会房价 6700/平？长春？兰州？

[hokori]

买到后可以转手吗

[zoeywangqq]

@cyrivlclth 是嘞，不是非套不可。目前的环境下还能升值的优质房产在我们这老贵了，300~400 起步吧，要是买这种更有为了碟醋买包饺子的意思了（当然了我现在也买不起这么贵了）。

[brom111]

如果楼顶不漏水的话。顶楼其实挺舒服的。不吵安静 有人喜欢租的。

[purringpal]

你把补贴政策发出来我给你分析一下，专业角度

[Alias2023]

哪个城市工，这租售比可以啊

[tigerstudent]

纯出租的话，多少年能回本？ 20 年后，这楼龄 40 年了，还能住人吗还能出租吗？

[justfindu]

醒一醒, 先看补贴能不能覆盖, 一般来说应该是首套最高之类. 或者人才补贴

[hhpd]

没必要给自己加杠杆的

[zoeywangqq]

@justfindu 谢谢提醒，已经确认过的，本人学历和毕业年限符合我们这的高层次人才住房补贴政策，明确是 10w 整，并且身边的同学朋友已经有申请完成的先例了。

[zoeywangqq]

@purringpal 谢谢，已经仔细研究过政策了，符合条件的，但是对我的限制是到今年 6 月。

[zoeywangqq]

@windmoonwind 不是的，中部地区。因为是老破小顶楼嘛，老城区，步梯，buff 叠满了。。。所以比较便宜~

[purringpal]

@zoeywangqq 主要是顺便通过文件了解一下哪个城市，因为你说的房子可能市场价格不到 40w 呢？哈哈哈哈，而且本地公开政策，为啥不愿说呢…

[AkaHanshan]

顶楼无电梯，租都不好租...

[zoeywangqq]

@tigerstudent 嗯……这确实是我要考虑的点，根据我的了解这个城市 1990 年左右的房子还在出租，但是要说回本好像真的回不了。。。T T

[zoeywangqq]

@purringpal 哈哈哈，市场价格 46 嘛，应该是全小区挂牌价最低了。因为不想暴露位置，还请谅解谢谢~

[zoeywangqq]

@ramirezyolis808 嗯嗯，好不好租我需要再详细了解一下~

[zoeywangqq]

@brom111 据说目前还不漏。。但是总会有漏的风险在 hhh 没有楼上的打扰我真的太懂了 T T

[delacey]

感觉是武汉。。。

[RangerWolf]

我坚决不考虑没电梯的房子，不管是买还是租

[purringpal]

@zoeywangqq 我的意思是真实市场价格，算了，哈哈哈哈哈

[YsHaNg]

你们房贷没有类型吗 比如自住还是出租 后期用途不能越界 利率也完全不一样

[wumou]

买吧，亏又能亏多少。

[BraveChi]

是不是学区房，不是的话，老破小别碰了。首先你卖不掉，7 楼没电梯很难租出去，人家 1500 ，你可能是 0 ，或者按照 800 计算收益(期望取一半)。

[zoeywangqq]

@YsHaNg 没有这么严格的限制欸，国内好像对出租没这么严格吧。。还是我太无知了？震惊是什么地方有这么复杂的机制

[filannn]

租售比好高

[glaucus]

出租更没有人会考虑 7 楼步梯了，自助还能忍忍看能不能熬到加装电梯

[weak]

不建议 我就是 7 楼老破小 没电梯，爬楼想死，冬冷夏热

[YsHaNg]

@zoeywangqq uk 一切租房平台中介包括 Airbnb 都会上报政府税务机构

[Ritr]

有点鸡肋，不如买 123 层合适，出租自住都可以

[usauk1998]

Don't buy this house. Maybe, next year just need 360,000 RMB.

[wonderfulcxm]

虽然便宜，但出租大概率也是亏的。不要入手！

[hefish]

再怎么也是套房。 我拉根宽带就是机房。

[floraX]

目前这情形，还投资房子，你是秀逗吗？
你这房子出租，你是租客，你会租吗，降到 500 一个月 ？
你再出手的时候，你打算亏多少，有个预算哈！！！

[xiaonan10ll]

真金白银的学费比什么话都好使

[Promtheus]

我自从买了便宜的 之后我就悟出了一个道理 买房还是要买贵的。便宜的怎么看怎么不顺眼。贵有贵的道理 真香

[xiaoxiyiha]

老婆小可以买，但 7 楼无电梯的不建议。
你又不自己住，就是纯投资，要考虑将来出手的，大概率砸手里

[Cloud9527]

你想想都为啥这么便宜了，还没人买。7 楼无电梯，你到时候卖都不好卖。房价如果持平或者再跌，你卖的时候还有税费啥中介费呢。套 10 万最后能落手里多少钱

[version]

老破小.分分钟.不给你贷款..现在能贷款总价 47w
再过 10 年.你打算 47w 卖出去的时候.或者涨价 60w 的时候.对方一定只能全款买下来.
最终的结果烂在手里..7 楼也不好出租.

[devilweime]

房子挂多久了？好东西应该早被抢走了，这样说你懂了吧

[8355]

适合赌上一赌

[ma836323493]

不自住的话， 建议先看看附近租客，工作数量及交通情况，再考虑买到这种老破小

[fredweili]

老破小的顶楼一概不碰

[zhangolve]

我老家村里现在房子都要 4 ，50 万快了，二线城市这个价格确实不贵。

[waytodelay]

建议先把房子挂到闲鱼上看看咨询租房的人多不多...

可能还需要考虑后期房子跌价/租金下降的情况。

[keethebest]

先想想为啥买这套房，为了套这 10w ？最终结果是亏了 47w

1. 入手后很难再卖掉
2. 没电梯租不出去，就算租出去了价格也是极低的，赚不了多少

结论：这笔钱套在这套房上了，其实可以存下来或者做其他投资赚取收益的

[NDHT]

买了再卖掉是不是就能把 10 万补贴套出来？扣掉税费等摩擦成本净赚 X 万？约等于出租 X 年的房租收入？

[lingeo]

不会是长沙袁家岭附近是吧。

[lingeo]

老小区要么拆要么加电梯，现在应该不会拆，所以电梯后面都会装的，7 楼不是问题，喜欢就买好了，也没多贵。

[superBearL]

如果我是租客绝对不会租这种房子，7 楼无电梯搬家噩梦

[nexo]

不同的二线省会差距很大 不说具体的很难评论

[silencil]

7 楼老人百分百不会租，之前我们几个人合租 6 楼，都是刚出社会的小伙子都累的够呛。下班后稍微拿个快递买一袋水果上个六楼就累了。都一致决定以后不租楼梯房高层。

[Torpedo]

建议不要买顶楼

[Katrol]

发个帖子还藏藏掖掖的,担心谁跟你抢老破小?

[ephemeron]

净现值是评估投资价值最常用的方法之一。它通过计算未来现金流的现值（即按照某一折现率将未来现金流折算成当前价值）并减去初始投资成本来确定投资的价值。

假设 37 万的房产，每月租金至少要 2500 以上净现值才为正（按 5%的折现率和 20 年的投资期限来算）

[BlackAndBlue]

不要去做接盘侠，天上不会掉馅饼，真正的好房子都是抢着买的

[zw1one]

你是为了买来砸手里的？
补贴这种东西你在美团淘宝拼多多看得还少吗？你出了多少钱，这个东西的实际价值基本就是多少。

[default]

@Katrol 怎么就藏着掖着了，发个咨询贴就得直接贴身份证号才算真诚？

[shizhibuyu2023]

是我肯定买。这就是个投资品，还能套 10 万补贴。二线省会城市这个价格跌也跌不到哪去，最好是全款拿下，然后出租，被动收入 1500 很香啊，这样的投资品再来几个，你就可以原地退休了

[zhenghuiy]

便宜 + 补贴 ≠ 买到即赚到，还是把账算一算。

1. 考虑后续无人接盘，房子一直持有。
2. 调查相对真实的租金。 平均租房价格才 1500 ，你这 debuff 叠满的房子真的租的出去么？有没有问过周围的租房中介这个房子之前的出租情况，有没有可能是房东觉得租不出去才想着脱手。

[wgsgyes]

省会的老破小倒还好。
你首先要考虑的是地理位置，周边 1000 米内有没有地铁站。

[qqjt]

总价 47 万，10 万补贴这么多？

[wonderfulcxm]

ps：现在很少以前没装电梯的旧小区会加装电梯了，原因很简单，你要说服一二楼的住户，他们用不到，而且还要忍受电梯的噪音，再分摊电梯安装费、维护费…

[fatigue]

打听下有没有加装电梯的可能性，最近国家不是在推老房加装电梯吗，有了电梯肯定不会亏

[fengfisher3]

好便宜呀。如果不是刚需自住劝退，因为没有升值的可能。
投入成本大，因为房子是负债，不是资产。除非特别特别有钱的情况下，才有这个必要。
我自己就是住 6 楼没电梯的老破小，76 方，防水是真要做的（虽然也不漏水），但没电梯确实不好。

[goonxh]

三甲医院不会是省二院吧

[0n2ynu]

你把 37W 存银行, 按 3%息算, 一年 1.2w, 一个有 1k, 刚好对的上你的租金. 如果是自住, 那你买这个不赚不亏. 如果是投资, 利率起码要 5%, 那么这房子值 1.2w*100/5 = 24w, 买这个肯定亏.

[erwin985211]

直接找链家看他们的租房报价，核算就买。深圳城中村大把住 10 层以上无电梯的，只要便宜总会租出去的。

[burden7]

如果我自己租房，7 楼没电梯，除非有其他非常诱人的条件，我应该不会租

[polo3584]

七楼无电梯无论是出租还是以后再卖都是大问题。

[freewarcraft]

不建议买，从大趋势看，现在去买你那的老破小无电梯顶楼，而且租金还无法覆盖月供，未来卖出去肯定是亏的。。。
7 楼无电梯是死穴，不管是年轻人还是拖家带口的都接受不了

[lemoncake07]

有一句话，如果你自己都不愿意住的话，租户也不想租。

[loryyang]

楼上说什么租不出去就是扯淡，降价还能租不出去……又不是卖房子。拼多多这么火就证明，绝大部分人还是价格敏感的

我简单算一下（可能不正确，仅供参考）：
1. 你用 37 万买了 47 万的房子，其中 6w 首付，31 万贷款
2. 我们简单些，假设房子一直没升值贬值，还是 47w ，房租也一直 1000 。每月公积金还贷 1400 ，30 年总计 50.4w 公积金支出。房租收益 1000 ，30 年总计 36w 收入（这肯定保守了，会涨的）
那么，我们 diff 以下你还完贷款之后的状态
1. 没买：你有 50.4w 公积金结余，6w 首付在手里，按照年利率 3%算，有 14.5w 了，两者加起来大概 65w
2. 买房了：你手里有 47w 的房子，以及保守 36w 房租收入，合计 83w
两者 diff = 18w ，除非房子跌倒 29w ，都建议买房。
当然你如果后面还想再买房，公积金和首套首付比例、贷款利率等都会有变化。

[xieren58]

买买买, 抄底...

[draguo]

有个风险需要考虑到，我们这老的房子 d 级危房都没人管了，更别提电梯了，这种情况这房子价值就归零了，而且是距离市中心开车五分钟的地方，另外你这地方租金这么高，那租房的人我觉得不会特别多，很难一直租出去吧