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V2EX  ›  职场话题

新个税的房租申报,是不是很鸡肋的政策

  •  
  •   DRAYMONDHU · 316 天前 · 16509 次点击
    这是一个创建于 316 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    有 2 个问题想请教 v2er

    新个税的租房这块的申报,能给个人省多少钱?

    房租还是当前的租金的情况下。

    这个政策是不是一个鸡肋政策

    我坐标上海,是在某平台上租的房子。签了电子合同,申报所需要的合同号,房东姓名以及身份证号码都有。似乎是可以去申报的。 然后我通过该平台的类似“管家”的人了解到,我可以申报,但是房东就要纳税了,这样的话房东会涨房租,这样一来是不是我还不如不去申报了? 既然如此,是不是可以说,这个政策有点“鸡肋”?

    轻喷(逃

    166 回复  |  直到 2019-01-09 00:57:59 +08:00
    1  2  
        101
    privil   315 天前   ♥ 1
    @hand515 #100 年前几天还下发社保暂缓由税务局收取,延期到 2021 年,你要觉得啥都不能信,那也没辙
        102
    loveour   315 天前
    早晚房东必然纳税的时候,这个政策就不鸡肋了。现在最多只能算”阵痛“。
        103
    shihty5   315 天前
    “房租个税抵扣” 本质是什么? ZF 利用个税的诱饵 诱使租客申报 从而达到收“租赁房产税”的目的,这是放长线钓大鱼的狠招
        104
    q4336431   315 天前
    说白了,还不是因为房价太贵。如果能负担的起房子,别说交税了,我工资降个 20%都成
        105
    killerv   315 天前
    从法律上来说房东是要纳税的,但是现在房东不交 gov 也不管,感觉是因为这个很难监督吧。但是如果你申报了租房抵扣个税,gov 就知道房东偷税漏税了,如果真的想治理,就可以搞了。举个例子,如果你现在房租每月 3000,房东不交税收 3000,你申报后个税少了 50 块钱,但是房东多出 500,那房租肯定就涨到 3500 了。
        106
    lizihua   315 天前
    @abbatuu
    我那个金额和税率,是刚去税务局代开发票时收的,所以是准确的

    各地并没有执行名义上的规定,因为税率偏高,很多房东不愿意缴,
    结果各地税务局,实际用“带征”方式,直接确定一个偏低的税率

    就像公司所得税一样,上海新公司都是查账征收了,但老公司很多还有定额 1%的带征方式
        107
    FS   315 天前
    羊毛出在羊身上。。。
        108
    jason19659   315 天前
    谁能回答我一下,申报的时候写了房租多少钱了吗?
        109
    v42me   315 天前
    @jason19659 不写的
        110
    foreveryoung7   315 天前
    我申报了,坐标一线签的某长租公寓一年合同。
    1 月工资已发,多发了几百块钱,税四舍五入基本等于没有了。

    我是这么想的,房租合同期内肯定不会涨价,到期了我也不会续约。
    个体不涨的话,如果整个大环境涨,那跟我申不申报估计关系也不大,我申不申报都会涨的吧。

    emmm 不知道有没有短视
        111
    fantasylidong   315 天前 via Android
    @WispZhan 你是不是对这个政策有什么误解啊,他又不是直接给你 1500,要按比例算得,而别人房租涨的是实打实的
        112
    shihty5   315 天前
    @foreveryoung7 现在引起大讨论的就是这个点, 不管你个人报不报,真个大环境都要涨价了,然后恶性循环,反正都要涨价,就都报了,当然税务局是美滋滋的。
        113
    ww940521   315 天前
    无所谓了,涨房租就是违约,直接退押金解除合同,换房子,美滋滋。
        114
    hoythan   315 天前
    @ww940521 满一年涨 500,看你租不租。
        115
    atcdef   315 天前
    穷人的钱最好赚吧,没房的人,以穷人居多,正好国家赚了税,房东也借机涨一下价,多捞点租金,皆大欢喜。当然,房客就得多放点血了
        116
    pathbox   315 天前 via iPhone
    @foreveryoung7 一月才刚开始,工资就发了额,不太明白 你发的是 12 月的吧?
        117
    ryonanamizu   315 天前   ♥ 1
    @heikejia 来来来,你要的条文:
    《个人所得税法》第六条第四款:
    财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额。
    《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔 2008 〕 24 号)
    二、支持住房租赁市场发展的税收政策
    (一)对个人出租住房取得的所得减按 10 %的税率征收个人所得税。
    (二)对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。
    (三)对个人出租住房,不区分用途,在 3 %税率的基础上减半征收营业税,按 4 %的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。
    (四)对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按 4 %的税率征收房产税。
    《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔 2016 〕 36 号) 附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》
    第一条第九款 不动产经营租赁服务
    6.个人出租住房,应按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。
    《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告 2016 年第 23 号)
    四、增值税发票开具
    (六)个人出租住房适用优惠政策减按 1.5%征收,纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时,通过新系统中征收率减按 1.5%征收开票功能,录入含税销售额,系统自动计算税额和不含税金额,发票开具不应与其他应税行为混开。
        118
    ryonanamizu   315 天前
    @heikejia 这是增值税 /房产税 /个税三部分,土地使用税免征
        119
    wxb2dyj   315 天前 via iPhone
    房东是会计,直接跟我说他多交的税需要我承担,而且他税率高,我一算还是不申报了
        120
    guanghe123   315 天前
    good,挑动人民斗人民
        121
    yzkcy   315 天前
    申报的时候连房租都没填,zf 如果要收房东的税,该收多少???
        122
    God1ike   315 天前 via Android
    这尼玛和包邮就是一个套路啊
        123
    diduanjiucai   315 天前
    国家通过个税申报,去套取房东收入信息,这个做法无比煞笔。
    打个比方,假如现有房东 A、B 二人,各有 10 套房,A 将 10 套房全部出租,而 B 全部不出租。
    A 把房子租出去,至少资源不浪费,B 有 10 套房不出租,资源闲置浪费。
    现在收集信息,极有可能要按 A 的房租收入收税,而不收 B 的,合适吗?这不是鼓励闲置吗?
        124
    binux   315 天前
    @diduanjiucai #123 打个比方,假如现在有 20 个打工仔,A 将 10 套房全部出租,而 B 全部不出租。那么就又多出 10 套房子的需求,又可以卖地了,岂不更 happy ?
        125
    foreveryoung7   315 天前
    @pathbox 不是的,我司 5 号发当月工资
        126
    yoshiyuki   315 天前
    @foreveryoung7 仔细看一下你的合同,是否有规定额外的税费由租客出
        127
    onionKnight888   315 天前
    相信税局会根据个税租房抵扣来征房东房租出租税的大部分都不了解当前税收征收现状,即使税局有你这个数据,这个征收难度也是很大的,如果真的下发到基层征收,那工作量要翻天了,而且这点鸡毛蒜皮的钱,税局还不如多找些企业偷税漏税的,一个企业顶你几千个出租房缴税
        128
    eternaldzw   315 天前
    这个是为了后面收房产税整出来的,后面的闲置房或者房过多都要收税,现在看是房租上去了,到时候这部分估计会从房价上面找补回来。
    而且涨价也是以后涨价,合同没结束他凭啥涨价?
        129
    yoshiyuki   315 天前
    @diduanjiucai A 必然涨租将税务压力转嫁给租客,一个周期以后,A 到手的钱不会太大变化
        130
    reactna1ve   315 天前
    现在比较蛋疼的是 申报完了房东 /中介不是要求涨房租而是要求扣押金
        131
    iyaozhen   315 天前
    不要盯着房租减免嘛
    这个最多持平就行了

    其它几项还是挺不错的
        132
    hilbertz   315 天前
    房东缴税,最终还是转嫁到租客身上,让你们内斗,是上面最喜欢的
        133
    ResidualWind   315 天前
    羊毛出在羊身上,最终的结果,还是租客来承担
        134
    abbatuu   315 天前
    @lizihua 谢谢~
        135
    uptime   315 天前
    @heikejia #94 我擦,打脸?打谁的?你得有多年轻的,十几岁的? 还是记忆力太差了?记不住半年以内的事?哪一次没辟谣的,哪一次不是辟谣后反成真的?上了那么多次当还学不到一点聪明? 就燃油税这玩意,当年也是辟谣 N 次。

    有句名言说得好:分期看,每期都是很好看的,可要是看合订本,就看不懂了。
        136
    uptime   315 天前
    @onionKnight888 #127 你这论点在 80、90 年代是对的。因为资料几乎都是人工手写的,税务征收的,还要亲自下乡征收的年代?
    随着社会的变迁,特别近年实名制的推行和科技的进步普及,让很多以前不敢想的小税种都可以很方便征收。为什么房东这么怕,因为实名了,自己的实名捆绑太多东西了,银行账户、手机号、个人住址、房产等等,通通都是,资料一旦上交上去,到时要征收不要太容易?!房东要是硬要死赖?把你拉黑,拉入失信名单就有你受罪了。
    你是以为房东都是匿名+比特币收租的?

    这些情况有人在微博专门论证过的,有兴趣就主动查下吧。
        137
    foreveryoung7   315 天前
    @yoshiyuki 感谢老哥提醒,特意翻了一下合同,没看到有提及税费的条例。
    我是 2018 年中签的合同,估计那会儿还没啥动静所以没有。现在就不一样定了。
    不过也提了个醒儿,想要从租客这边扣钱确实有很多可以抠字眼的条例
        138
    uptime   315 天前
    @privil #101 这么说吧,如此朝令夕改的做法,你还是抱着全信的态度,你也是人才。
    首先,为什么要延期你知道吗?
    这个国家现在非常缺钱,是非常的非常,因为经济下行,又要走大基建刺激的老路,发改委近段时间就连续高速审批 9000 多亿的地方基建项目。基建不用钱的?钱从何来?税呗。为什么从社保转成税局征收,就是一例,社保征收不力,转成税局征收,能挤更多水分。可惜做法太吓人,转成税局征收已经吓到人了,结果一移交,就马上连以前未缴交的也一并追溯征收的案例,可追溯,懂不?经济这么差,现在哪个企业能经得起这样玩命的。结果年底前一大堆的公司注销、一大堆公司裁员,这么大的反效果,所以又又又又改成暂缓+延期 2021 年。
    改来改去,朝令夕改,你还能完全相信不会在 2021 年前又又又又又又又又再改一次么?
        139
    onionKnight888   315 天前
    @uptime 资料一旦上交上去,到时要征收不要太容易?
    实际操作还真不容易,作为一个税务软件开发,我可以肯定的这么说
        140
    ryonanamizu   315 天前
    @binux 更有可能的是那 10 个没房子住的也买不起房子,所以只能回老家。
        141
    uptime   315 天前
    @onionKnight888 #139 已经说得很清楚,最近几年已经开征过去认为的「征收成本大于税额」的小税种,这个事情已经有人论证过的,你真不相信,就自己查找下。
    并且我也提到过了,就算房东抵赖,还可以拉黑进失信名单,就够房东受了。
        142
    wtdd   315 天前
    显然如果房东不傻,房租的提价肯定比抵扣的只多不少
        143
    jdgui   315 天前
    @wtdd #142 如果房东可以这么肆无忌惮的提价就好了。
    当你提太多的时候,是没有人租房的,最终空置后亏的更多
        144
    winduser   315 天前   ♥ 2
    @abbatuu @lizihua 这是我研究出来的版本,供你们参考。(我之前发过,但是大家都在 V2EX 情绪表达,根本就不理性思考和讨论法条。)

    增值税
    根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016 年第 16 号)和《个人出租不动产代开增值税发票管理办法(试行)》(原上海市国家税务局公告 2016 年第 7 号),个人出租不动产开具增值税发票,纳税额是=含税销售额(即房租)/(1+5%)*1.5%。同时,个人出租不动产取得的月租金总计不超过 3 万元,可以免征增值税。

    城市维护建设税
    根据《城市维护建设税暂行条例》,所有缴纳增值税的单位和个人,都是城市维护建设税的纳税义务人。因此,理论上都需要缴纳城市维护建设税。像我这样处于上海的外来务工人员,税率是 7%。计算方法是城市维护建设税=(增值税+消费税)*城市维护建设税率。不过目前我没有直接缴纳过这个税。

    教育费附加
    根据《征收教育费附加的暂行条例》,所有缴纳增值税的单位和个人,都是教育费附加的纳税义务人。因此,理论上都需要缴纳城市维护建设税。税率是 3%。计算方法是城市维护建设税=(增值税+消费税)*教育费附加率。不过目前我没有直接缴纳过这个税。

    房产税
    根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔 2008 〕 24 号)第 2 条第 1 款第 3 项的规定,对个人出租住房,不区分用途,在 3 %税率的基础上减半征收营业税,按 4 %的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。不过目前我没有直接缴纳过这个税。

    印花税
    根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔 2008 〕 24 号)第 2 条第 1 款第 2 项的规定,对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。

    个人所得税
    根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔 2008 〕 24 号)第 2 条第 1 款第 1 项的规定,对个人出租住房取得的所得减按 10 %的税率征收个人所得税。

    土地使用税
    根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔 2008 〕 24 号)第 2 条第 1 款第 3 项的规定,对个人出租住房,不区分用途,在 3 %税率的基础上减半征收营业税,按 4 %的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。
        145
    unstopable   315 天前
    我觉得房东交税肯定要规范一下的吧
        146
    l00t   315 天前
    @winduser #144 个人所得税那个通知是 2008 年的,而在 2018 年的个人所得税法中,财产租赁收入写明了是 20%税率。实际操作中通知大还是法律大不好说,但是按理来讲,继续按通知的 10%征收不合法啊。
        147
    koalli   315 天前
    之前办居住证不就是要完税?基本上这个税房东都不会承担,都是转嫁给租房的人吧。
    意思是这次个税房租申报的话,房东要再交一次税?
        148
    abbatuu   315 天前
    @winduser 感谢 其实其他没有什么异议~ 就是所得税这块 按最新税法是 20%减半 就是 10% 各地政策不一样 多为代征 其实代征并没有法律依据 只是行政命令 另外中心城区的城建是 7% 郊区是 5% 还有一个地方教育费附加 1%
        149
    kuxuan   315 天前
    直接像买二手房一样,让买房承担。
        150
    strawtam   315 天前 via Android
    我始终相信羊毛出在羊身上,如果我的房子出租了,租客申报那我就面临被税的风险,那这部分肯定是要转移到租客身上。
        151
    binux   315 天前 via Android
    @ryonanamizu C 可以买那 10 套房子,那 10 个人可以租 C 的房子啊。
        152
    lovestudykid   315 天前
    收税是收税的问题,税负是税负的问题。支持规范、加强税收监管,现在逃避税收的方式是是长久不了的。当然同时也希望减轻个人的税负。
        153
    l00t   315 天前
    @lovestudykid #152 个人所得税法刚刚才制定,马上就让改?这个不太可能做到。
        154
    l00t   315 天前
    @winduser #144 增值税这块你列的法律也过时了。营改增后,不动产租赁的税率是 11%。于是光增值税和个税相加的税率就 31%了。当然 增值税算法不一样,外加有起征点和免税额度,实际比例会比 11%小不少。但是个税那块却是写得很死的 20%,几乎没啥操作空间。
        155
    bulldozer   314 天前
    @uptime 就像上海房产税,你不交,等到转手时,必须一次性补齐,说不定还有滞纳金罚金之类的。要收钱还不容易,现在可以坐着不动让你主动乖乖的把钱交上来。
        156
    bulldozer   314 天前
    楼上少数低端人口,住着租来的房子,保不齐哪天就被清理了,还口口声声要其他人依法纳税。
        157
    justudy   314 天前
    ![]( )
        158
    ccoming   314 天前
    不,是套路好深的正策,免了租客的小头水。上面能顺藤摸瓜,收更多房东的水。这个措施更多的是让大家上报租房合同。
        159
    JerryCha   314 天前
    一个想法:通过租客的申报摸清市场上有谁的房产在租赁。摸清之后如果要抽房产空置税会不会引起租房价格崩盘?
        160
    ryonanamizu   314 天前
    @binux 租房市场一直是供不应求的状态,C 能买就早买了,除非房租继续翻一番……怕回去的更多了,租金都付不起
        161
    winduser   314 天前
    @l00t

    一、关于财产租赁所得的税率
    个人所得税法一直规定财产租赁收入的税率是 20%,不管是之前还是最新的个人所得税法,都是一样的。根据《税收管理法》第 3 条,税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税,依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的,依照国务院制定的行政法规的规定执行。

    财税〔 2008 〕 24 号文件在性质上是国家税务总局发布的部门规章,因此确实无权决定减税、免税。但是依照目前我国常例,国家税务总局的文件直接影响到全国的税收征收管理工作,因此只要国家税务总局没有公告将财税〔 2008 〕 24 号文件作废,那么我认为其应当依旧有效。

    二、增值税税率
    11%这个说法是错误的。你说的 11%最早出自《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔 2016 〕 36 号)附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第 15 条第 2 项:提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为 11%。这份文件的实施日期是 2016 年 5 月 1 日,与此同时还有一份文件也实施了,就是《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016 年第 16 号)。

    国家税务总局公告 2016 年第 16 号第 4 条第 2 项明确规定了,其他个人出租住房,按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主观地税机关申报纳税。根据具体大于一般的原则,我们应当按照具体的第 16 号文件的规定来执行。

    国家税务总局公告 2016 年第 16 号也没有被公告作废,因此我认为依旧有效。这份文件目前唯一一次修改是国家税务总局《关于修改部分税收规范性文件的公告》(国家税务总局公告 2018 年第 31 号)将文件中的「地税机关」、「国税机关」、「国家税务局」修改为「税务机关」。


    如果我有哪里理解错误,请你不吝指出。
        162
    winduser   314 天前
    @abbatuu

    我不知道你说的「减半」出自哪里。我目前没有在个人所得税法和国务院的实施条例里看到减半的说法。希望你明示。

    另外,我听说过居民委员会代征房屋租赁综合税的,但是我自己所居住的地方(浦东新区)不论是办理房屋租赁合同登记备案还是办理居住证,都是不需要缴税的,所以并不清楚听到的情况。从我的角度讲,居民委员会没有征税权,这很有可能是非法的。
        163
    l00t   314 天前
    @winduser #161 增值税 11%来自于 2017 年修订后的增值税暂行条例,级别高于税务总局的那些公告。税率调整的权限也在国务院不在部委级别。当然增值税的操作空间很大,开了很多口子。比如免征额度,起征点,以及特殊规定条款之类的比如二十七条,都可以由税务局来定。如果按 27 条来说,那么原来的那些规定倒也可以继续有效。

    但是个税的规定太死了。严格来说,减半征收都不合法。具体实践是另当别论。
        165
    abbatuu   314 天前
    手抖了一下
    接上一楼 10%减半征收出处
    财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知
    2008 年 3 月 3 日 财税[2008]24 号
    需要注意的是依据财税[2014]52 号 财政部、国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知,本法规中有关廉租住房税收政策的规定自 2014.8.15 日起废止
    但是 10%减半征收 一直以来 都有 在今天的个人所得税申报表里 也是可以选择的
        166
    winduser   314 天前
    @abbatuu
    理解了,那我们说的是一个文件。上面你说「最新税法」,我以为是个人所得税法做了相应调整。
    1  2  
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