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V2EX 提问指南
lakie
V2EX  ›  问与答

小弟第一次买商品房,请问各位大佬需要注意什么?

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  •   lakie · 347 天前 · 4310 次点击
    这是一个创建于 347 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
    2 线城市,房价 1W5 左右 /平,预算是买个 80 方左右,总价 100w 。。

    问题 1:首付是不是 3 成大概 30w ?,是不是还 20 年,每月还 3000 ?找谁买,哪个渠道买,比较好?合同要注意什么?
    问题 2:公司有给买住房公积金,有什么用,怎么使用合理?
    问题 3:怎么买比较合理,现在入手合理吗?如果中途想另外买个 120 方的,那这间能不能卖,怎么操作合理?

    还有其他需要注意些什么吗?小弟怕踩坑,第一次啥都不懂。。。谢谢大家!!
    46 条回复    2021-02-18 10:50:57 +08:00
    yeqizhang
        1
    yeqizhang  
       347 天前 via Android
    问题 1 你在做梦吗,你贷款不要给利息的吗,真的是什么都不懂的有钱人……
    sadfQED2
        2
    sadfQED2  
       347 天前 via Android
    问题二,你问一下售楼部的小妹,每个地方有细节不一样,他们能给你讲得明明白白的
    yeqizhang
        3
    yeqizhang  
       347 天前 via Android
    哈哈哈,sorry 。我喷错了,尴尬。每月多少你可以用安居客之类的上面算算的
    yeqizhang
        4
    yeqizhang  
       347 天前 via Android
    不过肯定不止 3000,0.3*12*20,才 72w 。利息起码 70w+20w 到 30w
    testver
        5
    testver  
       347 天前 via iPhone   ❤️ 3
    h123123h
        6
    h123123h  
       347 天前 via Android
    契税 房屋维修金 房贷保险 这些你都没算
    ayangshaw
        7
    ayangshaw  
       347 天前
    问题 2:公积金呢,不管是组合贷还是纯商贷都是可以用来摊还。
    pianjiao
        8
    pianjiao  
       347 天前 via Android
    公摊 空调外机 入户门 小区出口 车库
    pianjiao
        9
    pianjiao  
       347 天前 via Android
    承重墙
    pianjiao
        10
    pianjiao  
       347 天前 via Android
    物业
    lixintcwdsg
        11
    lixintcwdsg  
       347 天前
    这些问题都可以百度
    justfun
        12
    justfun  
       347 天前 via iPhone
    @yeqizhang 我目前房贷 72 万 利率 5.78 月供 4200 左右
    wdy3334
        13
    wdy3334  
       347 天前 via iPhone   ❤️ 2
    千万不要买期房,和烂尾比起来,其他的都不叫问题
    djoiwhud
        14
    djoiwhud  
       347 天前 via Android   ❤️ 2
    别买这么小面积的房子,这么小的面积居住体验不行,直接一步到位买 110 平左右的,看看有没有单价便宜一点的,二手房也可以考虑。

    你估计是合肥?这单价根本不贵,找父母赞助一点,买个 110 平左右的吧。至少生了娃娃父母可以住一块帮忙带一下娃娃。80 平,套内面积 60 平多点,很局促。

    1,找你关系好非常信任的中介处理。
    2,无所谓。二手房一般没办法做公积金。一手房部分接受。
    3,买了卖掉,你会亏损不少。
    yellowtail
        15
    yellowtail  
       347 天前   ❤️ 2
    问问有没有和住建局局长比较熟的人,找点关系的话,房贷公积金可以多贷点...
    问问有没有和规划局局长比较熟的人,找点关系的话,地段可以让给点建议...
    问问有没有 zf 内比较有脸面的亲戚,找点关系的话,房价可以多要些折扣...
    yellowtail
        16
    yellowtail  
       347 天前
    还有一些无聊的细节操作的话就是看房的时候,不提供手机号,售楼了解的时候录音啥的,这些知乎上都能看到的
    最要紧的是地段和价格,多上本地房产信息网看看
    mumbler
        17
    mumbler  
       346 天前 via Android
    你想太多了,买新房,售楼处小妹会把一切手续帮你办好,楼盘都有对接的银行,会主动约你去办贷款,你提供流水,过去签字就行了
    ETiV
        18
    ETiV  
       346 天前 via iPhone
    买大的+1
    还是再看看
    iiduce
        19
    iiduce  
       346 天前   ❤️ 2
    1 、信中介和销售的嘴,不如信鬼。不敢写在合同或者附加条款里的,都不能当真。

    2 、施工方很重要。大型央企国企或者本地知名企业踩坑的概率会小些。

    3 、开发商很重要。我教你一个选择开发商的方法(不知是否首创),打开炒股软件房地产板块,按流通市值从大到小排序,流通市值越大且近一年走势相对越好的,踩坑的概率越小。这一两年由于政策等原因,房地产很颓,如果能保持横盘已然很不错了。

    4 、物业很重要。

    5 、买房时机确实很重要,位置长远来看更重要。这个说起来就多了,要根据时机情况分析。

    考虑了这些,再考虑你说的那些,你上面考虑的那些都是阳谋,不会有多大的坑。你花再少钱买个坑爹的糟心货,都会很后悔。
    ly841000
        20
    ly841000  
       346 天前
    问题 1 搜索 房贷计算器 自己算
    whypool
        21
    whypool  
       346 天前 via Android
    首付能多低就多低,房贷 30 年拉满,公积金拉满
    dswyzx
        22
    dswyzx  
       346 天前
    想起来摩登家庭里的 location location and location
    signalyc
        23
    signalyc  
       346 天前
    尽量买现房
    rell
        24
    rell  
       346 天前 via Android
    学区,现房,公积金贷款,生活质量
    pixelfish
        25
    pixelfish  
       346 天前   ❤️ 1
    问题 1:首付是不是 3 成大概 30w ?,是不是还 20 年,每月还 3000 ?找谁买,哪个渠道买,比较好?合同要注意什么?
    答:总价 100 万,首房首贷首付 3 成,30w 。契税?,个税?,中介费?,需要多准备 5 万以防万一。可以贷 30 年,月还 3000+。一般找贝壳买。

    问题 2:公司有给买住房公积金,有什么用,怎么使用合理?
    答:公积金贷款+商贷组合,具体可以问中介。

    问题 3:怎么买比较合理,现在入手合理吗?如果中途想另外买个 120 方的,那这间能不能卖,怎么操作合理?
    答:刚需有钱就买。一般限售 2-5 年,2-5 年后可以卖。
    freezhan
        26
    freezhan  
       346 天前   ❤️ 1
    1. 首付看当地政策,30% 或者 35%。 贷款优先选 30 年等额本息。房贷具体数额,网上随便找个计算器算一下。
    无脑估计总的利息差不多等于你借的钱 (如果想提前还款的话,可以找一家可以随时提前还款的银行,有的银行一万块就可以提前还,优先提前还公积金部分)。

    2. 公积金能贷多少贷多少,组合贷款(不过有的地方不让组合贷款,或者组合贷款流程慢。也可以考虑多出首付,全部走公积金贷款)

    3. 直接一步到位买到 120 的合适(置换麻烦,多一次交易也多成本,买第二套的时候首房首贷资格也没了...)。

    注意:

    1. 期房的话,看能不能走类似老带新或者全民中介这种活动拿提成(最开始可以让家人去看房,用不同的手机号)

    2. 期房永远不要相信所谓的规划,没有写到合同里的都是假的。(合同也一般都是霸王条款...)

    2. 最好选带学区的次新。(维权事儿太多了...交通,学区,房子质量各种)
    YouLMAO
        27
    YouLMAO  
       346 天前 via Android
    首付建议 7 成,3 年后涨了一倍还能贷出差价
    blessme
        28
    blessme  
       346 天前
    销售顾问说的所有你眼前看不到的话半个标点符号都不要信,这一条牢记。
    systemcall
        29
    systemcall  
       346 天前 via Android
    注意看能不能用电信和联通、移动的宽带,最好是 3 家的光纤都可以接上
    lakie
        30
    lakie  
    OP
       346 天前
    @djoiwhud 我也想一步到位,但真买不起,供不起阿。。。
    lakie
        31
    lakie  
    OP
       346 天前
    @whypool 60 岁才供完,,哭了阿。。。假如赚钱了,能不能提前供完?利息是不是少点?
    lakie
        32
    lakie  
    OP
       346 天前
    @pixelfish 贷 30 年好像利息亏太多,,贷款 20 年好像能省下几十万,,但是 20 年超辛苦,,手头太紧了,假如选择 30 年,,那以后有钱能不一下就还了,不让商贷再吃利息?公积金最多贷款多少钱,,目前手头上就能拿出首付,,哎,,我也想一步到位阿,太贵了房子。。哭了,,,
    lakie
        33
    lakie  
    OP
       346 天前
    @djoiwhud 没认识的中介阿,,小白一个。。
    yellowtail
        34
    yellowtail  
       346 天前
    @lakie 公积金贷款上限每个城市的标准不一样,放贷的额度由住建部工作人员参照银行流水考虑。
    公积金的贷款能晚还就晚还,有本事借了 1 个亿的话,你拿去买国债一年躺着也能赚个 20 万,胆子大买年收益 4.5-7.5%之间的债券基金能赚 200-500 万。
    看大佬们的意思是二线城市的房子可能会缩水,除了个别核心地段,也就是说如果地段不好没必要买大了,应保留力量为将来换房准备。不过人算不如天算建议听媳妇的。
    YouLMAO
        35
    YouLMAO  
       345 天前 via Android
    @yellowtail 公积金能贷款借一个亿,就跟曲婉婷全家贪污东北养老金一个样,不需要还的还可以去加拿大
    pjntt
        36
    pjntt  
       345 天前   ❤️ 1
    @lakie
    问题 1:首付是不是 3 成大概 30w ?,是不是还 20 年,每月还 3000 ?找谁买,哪个渠道买,比较好?合同要注意什么?

    不止 30W,还有其它税估计 35 万左右。还多少年取决你贷多少年,贷的时间越长交的利息越高,20 年利息约在 50 万左右,加本金需要还 120 万左右,如果银行有利息优惠,可以有少还点。具体要看你贷款的银行。一手新房子在楼盘有售楼处,跟他们谈。二手房找大中介谈。合同有格式范本,但对方会添加附加条件,要看清楚附加条件。切记,所有谈到的条件都需要落合同上。

    问题 2:公司有给买住房公积金,有什么用,怎么使用合理?

    尽量用公积金去贷款,利息低。但有些地方一手新楼是不让用公积金的。这个需要你考虑。怎么用公积金贷款要根据你所在的地方政策。

    问题 3:怎么买比较合理,现在入手合理吗?如果中途想另外买个 120 方的,那这间能不能卖,怎么操作合理?

    刚需就买,不是刚需就看着。中间想换房,有钱就直接下手,没钱就把手头上的房子盘出去。

    所有贷款需要跟银行直签,切记。二手房打款的时候,不要直接打到房主帐上,打到中间监管那边。
    freezhan
        37
    freezhan  
       345 天前
    @freezhan 上面第一点手误写错了, 如果想提前还款的话,优先还商贷部分。


    @lakie 放心借,可以提前还的,能贷 30 年就贷 30 年, 和时间做朋友。其实 10W 商贷,每个月也就多五百块的利息, 随便买点基金什么的就有了。
    freezhan
        38
    freezhan  
       345 天前
    @freezhan 10W 贷款,等额本息每个月多 550 的房贷(利息 + 房贷)
    lakie
        39
    lakie  
    OP
       344 天前
    @pjntt 合同条件,附加条件,通常是什么?有什么特别要注意的条款?
    lakie
        40
    lakie  
    OP
       344 天前
    @freezhan 我是觉得利息总共要还七八十万,都快能再买 1 房了,太暴利,,简直吸干百姓啊,。假如经济一直上行还好。通常几月份买房子比较合适,优惠多啊
    pjntt
        41
    pjntt  
       344 天前   ❤️ 1
    @lakie 如果是一手房,附件条件基本没得谈,得看开发商有多黑心了。一手房只要开发商三证齐全,非期房,没有二次抵压,约定房本交付时间,毛胚房子这基本没什么问题,如果是精装的房子,最好看清楚都使用了哪些品牌的东西。二手,跟房主,中介谈,具体条件不好说。但基本都是在格式合同上添加新条件。格式合同一般是地方政_府相关有关出的,千万不要使用第三方的格式合同。另外房子一定要实地看,实地感觉。别着急。
    justrand
        42
    justrand  
       343 天前
    本来想一个个回答的,但是太懒了,咬咬牙买个能承受范围内最大的面积的吧。以后你会懂得
    justrand
        43
    justrand  
       343 天前   ❤️ 1
    1.请贷款 30 年拉满
    2.找中介或者业主推荐有一部分钱可以拿大概房价的 1%,但是事先不能提前去案场看房
    3.公积金看各地政策,也看开发商支持不支持,最后商转公也要看各地政策,建议当地公积金中心咨询
    4.车位如果可以买一个吧,路边找车位太痛苦了
    5.看地方是否有限卖,比如有些地方 2 年内不能交易
    justrand
        44
    justrand  
       343 天前
    另外就是看房子了
    0.地段+学区
    1.户型
    2.采光
    3.有没有阳光公示,看看楼盘的各个注意点
    justrand
        45
    justrand  
       343 天前
    30 年你要考虑通货膨胀,现在的 8000 你觉得 20 年后值多少?
    kingwang
        46
    kingwang  
       343 天前
    预算范围内买大的
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